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Statut des baux commerciaux et locaux accessoires
Les baux commerciaux sont soumis à des règles particulières, le statut des baux commerciaux. Issu d’un décret du 30 septembre 1953, il est prévu par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La particularité de ces règles est qu’elles sont très favorables au locataire.
Les baux commerciaux sont soumis à des règles particulières, le statut des baux commerciaux. Issu d’un décret du 30 septembre 1953, il est prévu par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La particularité de ces règles est qu’elles sont très favorables au locataire. Le statut des baux commerciaux a cependant un champ d’application limité. Il s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité. Par ailleurs, le statut des baux commerciaux peut aussi s’appliquer aux baux qui concernent un autre local que celui dans lequel le fonds de commerce est exploité. Il peut en effet concerner les baux des terrains nus sur lesquels sont édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal ou bien les locaux accessoires à l’exploitation du fonds, sous certaines conditions. La Cour d’appel de Rouen a d’ailleurs rendu une décision récente à propos de ces conditions.
Un contrat de bail portant sur quatre emplacements à usage de « garage ou parking » a été conclu entre des propriétaires et un locataire, une SARL, pour une durée d’un an renouvelable. Les locaux ont, par la suite, été vendus et les nouveaux propriétaires ont voulu reprendre possession des emplacements. Ils en ont alors informé le locataire par courrier en lui donnant congé avec un préavis d’un mois. En réponse à ce courrier, le locataire a sollicité un préavis de trois mois, car il considère que le bail est un bail commercial. En effet, selon lui, les locaux servaient à stationner des véhicules mais aussi à entreposer des archives et du mobilier de bureau.
Après des négociations infructueuses entre les nouveaux propriétaires et le locataire, le locataire s’adresse au juge. Il lui demande que le bail soit considéré comme un bail commercial et que le congé soit, par conséquent, annulé. Il soutient que les locaux loués étaient indispensables à l’exercice de son activité de fabrication de palettes et servaient à garer les véhicules de l’entreprise, à y entreposer ses archives et de prototypes de palettes. Il ajoute aussi que les anciens propriétaires savaient que les locaux donnés à bail servaient à son activité commerciale.
Dans une décision rendue le 2 juin 2022, les juges de la Cour d’appel de Rouen donnent raison aux propriétaires. Ils font remarquer que puisque qu’aucun fonds de commerce n'était exploité par le locataire dans les locaux, le bail ne pouvait pas être considéré comme un bail commercial.
Cependant, les juges précisent que le contrat pourrait être soumis au statut des baux commerciaux à condition que les locaux loués soient considérés comme accessoires. En effet, l’article L. 145-1 1o du Code de commerce prévoit que le statut des baux commerciaux est applicable aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce.
Or, pour que les locaux soient considérés comme accessoires, deux conditions cumulatives doivent être réunies : 1° le local doit être indispensable à l’exploitation du fonds de commerce, c’est-à-dire que la perte du local accessoire est susceptible d’affecter l’existence même du fonds de commerce, et 2° le local doit appartenir au propriétaire du local principal.
En l’occurrence, les juges de la Cour d’appel de Rouen considèrent que le local n’est pas indispensable à l’exploitation du fonds de commerce du locataire. En effet, pendant des années le locataire s’est servi des emplacements loués pour entreposer un bateau, des véhicules non professionnels, une moto, un quad, un jet-ski et une voiture de course. Les boîtes d’archives et les palettes n’ont été entreposées que bien plus tard, après la délivrance du congé. Par conséquent, puisque les emplacements loués n’étaient utilisés que pour les besoins personnels du locataire, ils ne pouvaient être considérés comme accessoires. Le statut des baux commerciaux n’est donc pas applicable au contrat et le congé avec un préavis d’un mois est valable.
En conclusion, cette décision montre que si le statut protecteur des baux commerciaux s’applique aussi aux locaux accessoires, c’est à des conditions strictes. En effet, il faut que le local accessoire soit indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et qu’il appartienne au propriétaire du local principal.
